Betriebskosten

• Verteilerschlüssel gilt.  Einem Vermieter ist es nicht erlaubt, den Ver- teilerschlüssel für die Abrechnung von Nebenkosten rückwirkend zu än-dern. Ist im Mietvertrag die Möglichkeit der Änderung vorgesehen,  so kann das nur für die Zukunft gelten. Der Mieter muss sich im Vorfeld da-rauf einstellen können. (Oberlandesgericht Frankfurt/Main, 7 U 50/02)

• Leerkosten. Berechnet ein Vermieter verbrauchsunabhängige Betriebs-kosten nach der gesamten Wohnfläche des Hauses, kann er den auf leer stehende Wohnungen entfallenden Anteil nicht auf seine Mieter abwälzen. Er muss diesen Anteil selbst zahlen. Will der Vermieter von dieser Be-rechnungsmethode abweichen, muss er dazu das Einverständnis aller Mieter einholen. (Bundesgerichtshof, VIII ZR 137/03)

• Pauschale zu niedrig. Vermieter und Mieter sind "völlig frei" bei der Vereinbarung der für die Nebenkosten zu zahlende Pauschale. Daher hat ein Mieter nicht das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen, wenn er bei einer Vorauszahlung von 100 Euro monatlich am Jahresende 1.500 Euro nachzahlen muss. Es sei denn, der Mieter kann dem Vermieter beweisen, dass dieser den niedrigen Satz vorgeschlagen hat, um ihn zu täuschen. (Bundesgerichtshof, VIII ZR 195/03)

• Vermieter täuscht Mieter. Vermieter sind zwar grundsätzlich zu Nachforderungen berechtigt, wenn die vereinbarten Betriebskosten-Vorauszahlungen zu niedrig waren. Etwas anderes gilt aber, wenn der Vermieter den Mieter vorher bewusst über die Höhe der tatsächlich anfallenden Nebenkosten getäuscht hat, um diesen zum Abschluss des Mietverhältnisses zu veranlassen (hier verneint). (Oberlandesgericht Hamm, 30 U 44/02)

• Betriebskostennachzahlung. Wenn eine Betriebskostenabrechnung wirksam sein soll, muss der Vermieter dem Mieter eine "geordnete Zu- sammenstellung der Einnahmen und Ausgaben" aushändigen, außer- dem in Gebäuden mit mehreren Wohnungen den zugrunde gelegten Ver- teilerschlüssel erläutern, den Anteil des einzelnen Mieters angeben, sowie seine Vorauszahlungen abziehen. Ohne diese Angaben braucht der Mieter keine Nachzahlungen zu leisten. (Bundesgerichtshof, VIII ZR 108/02)

• Fälligkeit der Betriebskosten. Betriebskosten, die ein Vermieter (wenn auch sehr spät) einem Mieter in Rechnung stellt, werden mit der "ordnungsgemäßen und nachvollziehbaren Abrechnung" fällig - nicht erst mit der Vorlage (ggfs. kopierter) Belege, die der Mieter angefordert hat. Die Übersendung von Belegkopien kann nur dann gefordert werden, "wenn die Einsichtnahme vor Ort dem Mieter nicht zuzumuten ist". (Landgericht Köln, 10 S 249/00)

• "Pauschal" nicht "endgültig". Auch wenn in einem Mietvertrag für die Betriebskosten "90 Euro pauschal" vorgesehen sind, handelt es sich nicht um eine endgültige, sondern um eine Vorauszahlung, wenn an anderer Stelle des Vertrages ausdrücklich davon die Rede ist.  (Landgericht Berlin 64 S 258/01)