Stroth Immobilien  -  Wohn- & Gewerbeimmobilien

 

mm.de: Wie schätzen Sie den langfristigen Trend ein? Wird er sich eher in Richtung selbst genutzte oder vermietete Wohnimmobilie entwickeln? 
  
Just: Ich denke, der Wunsch nach selbst genutztem Wohneigentum wird unvermindert fortbestehen. Zugleich sehen wir ein altersspezifisches Phänomen. Heutige Senioren, die in den 60er und 70er Jahren hätten Immobilien kaufen können, sind überdurchschnittlich häufig Mieterhaushalte. Die Altersgruppen darunter, also die 30- bis 50-Jährigen, verfügen über deutlich mehr Wohneigentum. Die Eigentumsquote von 43 Prozent wird also schon deshalb ansteigen, weil die hohe Anzahl der Mieter-Seniorenhaushalte durch Tod sinken wird. 
  
mm.de: Die Bevölkerungsentwicklung wird den Bedarf und damit die Wertentwicklung von Immobilien maßgeblich mitbestimmen. Wie schätzen Sie den Bedarf in Deutschland langfristig ein?   
  
Just: Alle Demographen prognostizieren einen deutlichen Bevölkerungsrückgang in Deutschland spätestens ab Beginn der nächsten Dekade. Doch die These, dass weniger Menschen auch in gleichem Maße weniger Wohnraum benötigen und dass folglich die Nachfrage fallen wird, erscheint uns zu einfach. Wir rechnen damit, dass der Wohnraumbedarf bis zum Jahr 2030 zunehmen wird, weil die Zahl der Haushalte steigt. 
Eine alternde Gesellschaft bringt zwar kleinere Haushaltsgrößen mit sich. Da Senioren jedoch in dem eigenen Familienhaus oder der Familienwohnung so lange wie möglich bleiben werden, dürfte die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf noch ansteigen. Erst ab 2030 wird dieser so genannte Remanenzeffekt durch den demografischen Effekt überkompensiert. 
  
Wo der Bedarf wächst, wo die Rendite fällt 
  
mm.de: Andererseits belasten Rentenkürzungen, steigende Sozialabgaben und Ausgaben für die Gesundheit die Haushaltskassen. Die Menschen werden weniger Geld für Wohnraum zur Verfügung haben. Wird der Trend daher eher zu kleineren oder zu größeren Wohnungen gehen, zu Alt- oder zu Neubauten? 
  
Just: Es wird alle Entwicklungen gleichzeitig geben. Jene die einmal Wohneigentum gebildet haben - Jung wie Alt -, stehen nicht unter dem Zwang, Mietkosten zu drücken. So lange sie die Bewirtschaftung der eigenen vier Wände finanzieren können, werden sie dort bleiben. Und selbst bei Mietern sehe ich nicht, dass sie wegen steigender Kosten in anderen Bereichen so schnell umziehen müssen, wie dies oft befürchtet wird. 
Wir haben in Deutschland einen sehr großen Anteil an privat vermieteten Wohnungen. Diese werden häufig nicht marktwirtschaftlich bepreist. Das langjährige Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter führt oft dazu, dass die Miete über viele Jahre konstant bleibt oder zumindest nur sehr moderat steigt. Der Umzug in eine kleinere Wohnung - dann zu Marktkonditionen - rechnet sich also nicht immer. 
  
mm.de: Eine Nachfrage zur Bedarfsentwicklung. Sehen Sie hier deutliche Unterschiede zwischen Stadt und Land, Ost und West? 
  
Just: Wirtschaftlich attraktive Regionen, die Jobs anbieten, werden die Menschen weiter anziehen. Dort nimmt der Wohnraumbedarf folglich weiter zu. Dazu zählen wir Dienstleistungsregionen wie Düsseldorf, das Rhein-Main-Gebiet, München, Hamburg, die Auto-Region Stuttgart und vielleicht irgendwann auch mal Berlin. In Zukunft werden immer mehr Gebiete unter dem Strich zu Wanderungsverlierern.
 
 
Wer eine Immobilie nicht nur für die Eigennutzung kaufen möchte, sollte dies dort tun, wo Zuwanderungsgewinne zu erwarten sind. In Landregionen oder strukturschwachen Gebieten, die kaum Aussicht auf einen Arbeitsplatz bieten, dürfte es in 20 bis 30 Jahren dagegen sehr schwer werden, noch Mieter oder Käufer für eine Immobilie zu finden. Wer derzeit dennoch in diesen Regionen leben möchte, sollte vielleicht besser mieten als kaufen. Oder er muss die demografische Entwicklung bereits bei seinem heutigen Kaufangebot berücksichtigen. 
  

 

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