Stroth Immobilien  -  Wohn- & Gewerbeimmobilien

Nur der Fiskus jubelt nicht

 Von Michael Schreiber

Stolze Finca-Besitzer, die ihr Refugium gelegentlich vermieten, kommen nicht umhin, dem deutschen Fiskus den Besitz der ausländischen Immobilie zu offenbaren. Denn was viele nicht wissen: Wer in Deutschland einen Wohnsitz hat, ist hier mit allen weltweit erzielten Einkünften steuerpflichtig. Egal, ob die „Spaßimmobilie“ an der Costa Blanca oder in der Toskana liegt – Angaben in der inländischen Steuererklärung sind Pflicht.

Allerdings ist die steuerliche Behandlung je nach Lage der Immobilie höchst unter­schied­lich – schließlich wollen gleich zwei Staaten Steuern auf die Mieterträge kas­sieren. Damit der Investor nicht doppelt zur Kasse gebeten wird, hat die Bundesre­publik mit vielen Staaten so genannte Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abge­schlossen. Darin steht meist, dass die ausländischen Mieteinnahmen nur im Lagestaat besteuert werden und in Deutschland steuerfrei bleiben (Freistel­lungs­methode).

Paradox: Die Gewinne und Verluste müssen dennoch in der Steuererklärung ange­ge­ben werden, weil sie den Steuersatz auf das in Deutschland erzielte Einkommen be­ein­flussen (Progressionsvorbehalt). Besonderheiten gelten bei Immobilien in der Schweiz, in Spanien, Finnland und Malta. Neben dem so genannten Belegenheitsstaat verlangt hier auch die Bundesrepublik Steuern auf die Mieterträge, wenn der Besitzer im Inland steuerpflichtig ist. Die im Ausland vorausbezahlte Quellensteuer wird auf die deutsche Steuerschuld angerechnet.

Verluste aus der Vermietung von ausländischen Ferienimmobilien dürften nach Anga­ben des deutschen Fiskus bisher nicht mit anderen steuerpflichtigen Einkünften ver­rechnet werden. Doch für diese rigide Praxis kassierte Finanzminister Peer Steinbrück jetzt vor dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) einen herben Rüffel. Denn nach einer aktuellen Entscheidung des Luxemburger Ver-fassungsgerichts für die Europäische Union muss der deutsche Fiskus auch rückwirkend rote Zahlen aus der Vermietung einer Finca Steuer sparend anerkennen (Urteil vom 21.2.2006, Az. C-152/03). Geld gibt es vom Finanzamt auch dann zurück, wenn mit dem Lagestaat die Freistellungs­methode vereinbart wurde. In diesem Fall vermindern die Miesen aus der Ferien­hausvermietung über einen „negativen Progressionsvorbehalt“ den Steuersatz für das in Deutschland steuerpflichtige Einkommen.

Auf Dauer will der Fiskus allerdings auch bei einer Ferienimmobilie Profit sehen. Bringt die Vermietung auf lange Sicht keinen Gewinn, kanzeln die Beamten den Urlaubstraum im sonnigen Süden gern als Liebhaberei ab. Wer die Wohnung ausschließlich fremdver­mietet und dies durch Verträge mit Reiseveranstaltern oder einer Hausverwaltung be­legen kann, hat aber gute Karten. In diesem Fall zählen auch Leerstandszeiten der Wohnung zur Vermietungszeit – alle Kosten sind abzugsfähig (BMF-Schreiben vom 20.11.2003, Az. IV C 3 – S 2253 – 98/03 II). Das gilt auch dann, wenn der Besitzer nur für eine bestimmte Zeit im Jahr frei über die Wohnung verfügen kann.
 

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