STREITPUNKT WOHNUNG
- WER WANN RENOVIEREN MUSS -

BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 - VIII ZR 178/ 05; LG Wuppertal

Seit jeher sind Schönheitsreparaturen ein Streitpunkt zwischen Mietern und Ver­mietern ­ obwohl die Rechtslage klar ist. Grundsätzlich ist es zunächst Sache des Vermieters, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Aller-dings kann er diese Pflicht mit einer Klausel im Vertrag auf den Mieter über-tragen.

Worauf es dabei ankommt, hat kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) klarge-stellt. Nina Rütten, Rechtsanwältin in einer auf Mietrecht spezialisierten Düs-seldorfer Kanzlei: „Der BGH hat entschieden, dass starre Renovierungsfristen den Mieter unangemessen benachteiligen und somit unwirksam sind.” So etwa, wenn sie die gängige Fristenregel  3-5-7 Jahre für Küche-Wohnen-Nebenraum für Mieter zur Pflichtübung machen. Der Mieter müsse das Recht haben, mit zu entscheiden, ob und wann renoviert werden müsse, heißt es.

Dabei gilt, dass keiner mehr renovieren muss, als er selbst verwohnt hat. „Ein Pilot etwa, der beruflich ständig unterwegs ist, wird einen anderen Renovie-rungsbedarf haben als jemand, der täglich in der Wohnung lebt”, erläutert Rechtsanwältin Rüt­ten. Wirksam seien solche Vereinbarungen folglich dann, wenn sie dem Mieter eine Art Richtschnur aufzeigten. Dabei kommt es auf den jeweiligen Zusatz an. Etwa, wenn „im Allgemeinen” Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre und alle anderen Räume alle sieben Jahre zu renovie­ren sind. Weitere wirksame Formulierungen: „In der Regel” oder ”Normalerweise”. Ohne diese Zusätze sind Renovierungs-klauseln gänzlich ungültig. Das gilt aus Sicht des BGH im Übrigen auch für starre Begriffe wie „mindestens”, „muss”, „spätestens”. Mit der Folge, dass allein der Vermieter die Kosten tragen muss. Mieter haben darauf einen einklagbaren Anspruch. Kommt der Vermieter dem nicht nach, können Mieter die Miete mindern”, so Nina Rütten.

Manche Vermieter dürften daher auf ihre Mieter zugehen und versuchen, den Miet­vertrag zu ändern. Verpflichtet sei aber niemand, einen neuen Vertrag mit gültiger Klausel zu unterschreiben, sagt die Anwältin.

Da Schönheitsreparaturen andererseits meist bei der Kalkulation der Miete be-rück­sichtigt würden, könnten Wohnungseigentümer allerdings bei künftigen Mieterhö­hungen eine Art Risikozuschlag als Ausgleich erheben.

Sofern eine wirksame Fristenklausel vorliegt, können Mieter übrigens ent-scheiden, ob sie selbst renovieren. In vielen Mietverträgen steht zwar, dass Schönheitsre­paraturen vom  Fachhandwerker ausgeführt werden müssen. Solche Klauseln sind jedoch unwirksam. Kostensparende Eigenarbeit ist erlaubt, solange das Ergebnis normale Qualitätsanforderungen erfüllt. Wer es mit der Renovierung aber allzu leicht nimmt, kann sich Ärger einhandeln.

„Hobbyqualität” muss der Vermieter nämlich nicht hinnehmen. Laut Bundes-gerichtshof schulden Mieter bei den Arbeiten „fachmännische Qualität mittlerer Art und Güte” ­ sprich das, was ein Malergeselle abliefern würde. Bei scheckigem Farbauftrag oder mit dicker Farbe überpinselten Tapetenstrukturen kann der Vermieter Schadenersatz in Höhe der erforderlichen Beseitigungskosten durch einen Malerbetrieb verlangen. Wichtig ist daher, zu­nächst mit dem Vermieter abzusprechen, welche Arbeiten gewünscht sind.

Die Liste in Mietverträgen ist umfangreich. Zu den Klassikern bei den Schön-heits­reparaturen zählen Tapezieren, Anstreichen und Kalken von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern einschließlich Heizrohren sowie das Lackieren der Innenseiten von Fenstern und Türen. Reparaturen an Woh-nungsleitungen, Heiz­körpern, Elektrik und Türschlössern gehören im Allge-meinen nicht mehr zu Schön­heitsreparaturen. Zudem entfallen auch Installa-teur-, Maurer- und Glaserarbeiten. Das Gleiche gilt für Wiederherstellung der Bausubstanz, das Auswechseln von (durch normalen Gebrauch) verschlissenen Teppichböden sowie das Abschleifen und Versiegeln von Dielen oder Parkett-fußböden.

„Renoviert werden muss nur, was sich durch übliches Wohnen abnutzt und sich im Innern der Wohnung befindet”, erklärt die Düsseldorfer Rechtsanwältin Nina Rüt­ten. Auch kleinere Reparaturen (etwa klemmende Türen oder tropfende Wasser­hähne) können Aufgabe des Mieters sein. Bevor man selbst Hand anlegt, sollte man den Mietvertrag jedoch genau lesen. Grundsätzlich können Vermieter ihre Mieter auch zu Bagatellreparaturen verpflichten, die von Schönheitsrepara-turen zu unterscheiden sind.

„Sofern im Mietvertrag wirksam vereinbart, müssen täglich benutzte Gegen-stände wie Türklinke, Waschtischarmatur oder WC-Spülung vom Mieter über-nommen wer­den. Im Regelfall beziehen sich Kleinreparaturen auf Einzelbeträge zwischen 75 und 100 Euro. Höhere Beträge sind Sache des Vermieters”, so Rütten weiter. So­weit vertraglich nicht anders vereinbart, beziehen sich Schön-heitsreparaturen aus­schließlich auf Räume des Wohnbereichs. Ausgeschlossen sind daher Keller, Spei­cher, Treppenhaus, Garage oder auch ein eventuell vorhandener Balkon.

Alle Informationen: Rheinische Post / Christian Dick

 

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